Simulação de crédito para baixar a prestação mensal

Simulação de crédito para habitação, com exemplos para simular empréstimo, incluindo juros, encargos mensais e seguros. Simular financiamento para encontrar a menor prestação mensal!

O peso da divida
O peso da divida

Na compra de habitação própria com recurso a empréstimo, fizemos no artigo anterior alguns exercícios de simulação de crédito, com várias alternativas que se podem colocar. Vamos agora simular financiamento com mais algumas hipóteses, com vista a uma prestação mensal mais baixa possível.

Exemplo Inicial:

Vamos manter os pressupostos de crédito à habitação do exercício inicial do artigo anterior, para simular empréstimo, no valor de 100.000€ e sem pretendermos simular financiamento para aquisição de outros bens.

Na simulação de crédito, consideramos a Euribor a 6 meses fixada em -0,258% e um spread de 1,5%.

Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN), como vimos, será de 1,5% – 0,258% = 1,242%

Partimos do princípio que pretendemos um período de carência de 6 meses e não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital.

Vamos admitir que os encargos iniciais do empréstimo são 750€, para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e também da hipoteca.

Custo mensal da comissão bancária, 3€.

Admitimos, para a simulação de crédito, que os prémios de seguro têm um valor anual de 250€ (seguro de vida habitação e seguro multiriscos habitação).

Caso 1

Vamos alterar o período do empréstimo de 240 para 300 meses (25 anos) e simular financiamento.

Usando o simulador do Banco de Portugal chegamos ao seguinte:

Impacto do prazo com simulação de crédito
Impacto do prazo com simulação de crédito

A prestação mensal passa de 495,91€ para 412,81€, porque o período de amortização aumentou de 20 para 25 anos. Uma redução de 83,1€ (16,8%). Mas, “não há bela sem senão” e claro que, sendo o período do empréstimo maior, o valor total de juros a pagar, seguros e outros custos também aumenta.

A seguir, vamos simular empréstimo admitindo que se consegue negociar com o Banco, um valor para os seguros mais favorável.

Caso 2

Impacto dos seguros na prestação

Seguro de vida habitação, 50€

Seguro multiriscos habitação, 100€

Total, 150€

Estamos a admitir que os valores anuais dos seguros não se alteram e que são 150€. Contudo, é natural que o seu Banco possa diminuir este valor ao longo do tempo. Se for o caso, use os valores que o Banco lhe entregar ou então considere um valor médio anual, como fizemos na simulação do crédito.

Restantes pressupostos iguais ao exemplo inicial

Simular financiamento e impacto dos seguros na prestação
Simular financiamento e impacto dos seguros na prestação

Assim, a prestação mensal passa de 495,91€ para 404,48€, uma redução de 91,43€ (495,91 – 404,48) ou seja 18,4%. Comparando a simulação de crédito para o mesmo período, a prestação reduz de 412,81€ para 404,48€, menos 8,33€ (2%).

Caso 3

Em seguida vamos simular financiamento, só alterando o período de carência, que passa a não existir.

Simular empréstimo sem período de carência
Simular empréstimo sem período de carência

A prestação mensal passa então a ser de 403,55€, um pouco mais que no caso anterior, 0,93€ (404,48€ – 403,55€) mas com a vantagem de reduzir os juros e outros encargos.

Não há dúvida que escolher o Banco e negociar as condições é fundamental. As comissões, encargos e seguros, variam de Banco para Banco, sendo que o principal foco da negociação deve ser o spread e, com estes fatores negociados, pode ainda considerar o período de carência e o prazo de amortização.

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