Como calcular o IMI e o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel

Calcular o IMI, o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel, usar os coeficientes de localização, de vetustez e outros, para aferir se está a pagar o IMI correto e como pedir reavaliação do IMI é o que vamos fazer.

Como Calcular o IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis

Calcular o IMI e VPT de Imóveis
Calcular o IMI e VPT de Imóveis

Para calcular o IMI a pagar é necessário saber o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel (VPT) depois multiplicar este valor pela taxa de imposto aplicável no respetivo município. O VPT é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária (AT).

Calcular o IMI = Taxa de IMI do Concelho x VPT

A taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI do Concelho, pode ser consultada no Portal das Finanças, clique na imagem seguinte para se colocar dentro do Portal.

Exemplo:

Se quiser saber a taxa de IMI em Cascais, coloca o ano e o distrito e clica em “Continuar”.

Taxa de IMI, Distrito de Lisboa, Ano de 2017, IMI a pagar em 2018
Taxa de IMI, Distrito de Lisboa, Ano de 2017, IMI a pagar em 2018

E todos os Concelhos desse distrito são listados a seguir.

Listagem da Taxa de IMI por Concelho, do Distrito de Lisboa
Listagem da Taxa de IMI por Concelho, do Distrito de Lisboa

Cascais tem uma taxa de IMI de 0,37% e esta taxa é importante para calcular o IMI.

Exemplo:

Suponha que é proprietário de um prédio com um Valor Patrimonial Tributário do imóvel (VPT) de 135.000 euros, situado na Amadora. A taxa de IMI aplicada em 2018 (relativa ao imposto de 2017) é de 0,34%.

Para calcular o IMI em 2018, 135.000 x 0,34% = 459 euros.

Como Calcular o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel – VPT

Para saber qual o VPT do seu imóvel, consulte a Caderneta Predial, na referência “Dados e Avaliação”.

O VPT é calculado de forma diferente para prédios urbanos ou para prédios rústicos. O VPT para prédios urbanos é calculado assim:

Calcular o VPT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

VPT = valor patrimonial tributário do imóvel;
VC = valor base dos prédios edificados;

É fixado anualmente por Portaria e corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado mais o valor do metro quadrado do terreno de implantação, que corresponde a 25% do primeiro.

Em 2018, manteve-se em 482,40€ o valor médio da construção por metro quadrado, mais 25% deste valor, corresponde a 603€ (482,40 + 120,6) o valor base para efeitos de avaliação dos prédios edificados.

Este valor mantém-se desde 2010 e aplica-se a todos os prédios urbanos.

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Resulta do seguinte cálculo:

A = (Aa+Ab) x Caj + Ac + Ad

Sendo que:

Aa = área bruta privativa

Ab = áreas brutas dependentes

Caj = coeficiente de ajustamento de áreas

Há uma Tabela com os Valores do Coeficiente de Ajustamento, para prédios de habitação.

Ac = área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação

Ad = área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação

Ca = coeficiente de afetação

Depende do tipo de utilização, se for habitação o coeficiente é igual a 1.

Cl = coeficiente de localização

Pode ser obtido através do simulador no Portal das Finanças. Acede a um mapa com o coeficiente de localização de todas as zonas em Portugal. É o Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis – SIGIMI.

Exemplo:

Inserir na zona de pesquisa, o Distrito de Lisboa, Concelho de Lisboa, Freguesia de Alvalade, zona de Alvalade.

Pode ver a zona no mapa de ruas ou ver a zona numa foto aérea.

Depois deve fazer zoom com o rato (ou com o botão da lupa).

Coeficiente de localização, mapa por Rua
Coeficiente de localização, mapa por Rua
Vista aérea, coeficiente de localização
Vista aérea, coeficiente de localização

Clique com o rato no prédio sobre o qual pretende saber o coeficiente de localização e para marcar um ponto azul. Passe o rato sobre este ponto azul para ver o coeficiente de localização (em “habitação”, se o imóvel for uma casa).

Imagem da rua e do prédio, imagem aumentada com a lupa
Imagem da rua e do prédio, imagem aumentada com a lupa

Neste exemplo, a zona de Alvalade que escolhemos, tem coeficiente de localização de 2,95.

Clicando em “simular” permite saber quais os valores do cálculo do valor patrimonial tributário do imóvel. Vimos assim, como simular o IMI a pagar.

Veremos adiante exemplos de simulação.

Cq = coeficiente de qualidade e conforto

com fatores majorativos e minorativos, conforme tabela.

Tabela Elementos de Qualidade e Conforto
Tabela Elementos de Qualidade e Conforto
Cv = coeficiente de vetustez

Calcula-se considerando o número de anos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou da data de conclusão das obras de construção.

Coeficiente de Vetustez
Coeficiente de Vetustez

O que devo fazer para pagar menos IMI?

De três em três anos a AT atualiza o VPT com base em coeficientes de desvalorização da moeda. Pode acontecer que alguns dos fatores que entram no cálculo do VPT tenham alterações com o decorrer dos anos. É o caso do coeficiente de vetustez, que depende da idade do imóvel. Com o tempo o imóvel desvaloriza e o coeficiente de vetustez serve precisamente para entrar em consideração com esse fator. Se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar o seu IMI como se o imóvel continue como novo, quando na realidade já tem vários anos de existência.

Precisa de ter a caderneta predial para poder simular o VPT e perceber se o seu IMI está bem calculado ou se está a ter uma cobrança excessiva e, neste caso, poderá vir a pagar menos IMI.

Utilize os dados que estão na caderneta predial e faça a simulação.

Exemplo:

Vamos simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel situado na Rua de S. Marçal, Lisboa, Freguesia da Misericórdia.

Começamos com a opção por Ruas (Road) para localizar o local.

Começamos com a opção por Ruas (Road) para localizar o local
Opção por Ruas (Road)
Ruas relativamente próximas têm coeficientes de localização diferentes.

Colocamos agora a opção vista aérea e com legendas (aerial e labels)

Opção vista aérea e com legendas (aerial e labels)
Opção vista aérea e com legendas (aerial e labels)

Encontrada a rua clicamos no prédio para o qual queremos determinar o valor patrimonial tributável do imóvel.

Aparece um ponto azul e uma legenda que indica que o valor do coeficiente de localização é de 2,6.

Resta agora clicar na “simulação” para iniciar o processo de cálculo.

Vamos admitir que a área bruta privativa é de 80 m2 a permilagem é de 140 e que o prédio tem 110 anos. A área do terreno integrante e a área bruta dependente, são 0,00.

Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel, um primeiro passo para verificar se se pode pagar menos IMI.

Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel
Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel

Preencher os coeficientes de qualidade e conforto. Podemos simular alternativas para verificar se podemos pagar menos IMI.

Simular VPT
Simular VPT

Definir as áreas, conforme caderneta predial.

Simular VPT Áreas
Simular VPT Áreas

E “Calcular” o valor patrimonial tributário do imóvel.

Valor calculado pelo simulador
Valor calculado pelo simulador

Neste exemplo o valor calculado é de 50.210 euros.

Podemos tentar outras simulações para verificar se podemos pagar menos IMI.

Como pedir a reavaliação do IMI?

Se o resultado da simulação for mais baixo, pode justificar que faça um pedido de reavaliação do VPT ao Serviço de Finanças (AT). É possível fazê-lo de três em três anos sem custos.

Se for o caso, fica a saber como pedir a reavaliação do IMI: só tem de preencher o Modelo 1 do IMI e ter em atenção que o pedido de reavaliação deve ser feito até 31 de dezembro. E esperar que a AT vá ao seu encontro e possa vir a pagar menos IMI.

Finalmente, pode consultar o código do IMI, clique na imagem:

Código do IMI Pagar menos IMI
Código do IMI

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